전세사기 피하는 방법, 계약 전 체크해보세요

요즘 인천. 동탄 등 전세사기로 인해 많은 분들이 피해를 당했고 안타까운 소식마저 들리고 있습니다. 일부는 전세사기에 공인중개사까지 가담한 사실이 알려졌는데요. 그래서 전세 계약 전 스스로 더 점검해야 할 것 같습니다. 전세사기를 피하기 위해 어떤 것을 알아보아야 하고 체크해야 하는지 전세 사기 피하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

전세 계약 전에 전세 사기 피하는 방법

깡통주택이란 일반적으로 보증금+대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 이야기합니다. 임대인들이 '갭투기'를 통해 주택을 샀기 때문에 매매가격의 대다수를 제입자의 보증금과 빚으로 채운 것으로 돈을 융통할 수 없는 상태에서 임대인의 집이 경매로 넘어가서 내 보증금이 떼이게 되는 경우를 이야기합니다. 이렇게 돈을 스스로 자유롭게 융통할 수 없는 상태에서 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 보증금을 떼이게 되는 것입니다. 경매로 넘어가는 경우도 있지만 계약이 끝나고 이사를 갈 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

1. 깡통 전세 거르는 방법

① 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인하세요.  

예를 들어  내 보증금이 3억인데 집값이 3억 3천만 원인 집같이 보증금이 집값에 맞먹는 수준이면 피해야 합니다.

 

② 임대인의 경제력을 믿지 마세요

집 계약할 때 임대인이 자신의 경제력을 과시하면서 보증금은 꼭 맞춰서 돌려준다고 안심시키는데 믿지 마세요.

나중에 깡통주택 전세사기가 일어난 후에 임대인이 처벌을 받더라도 내 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 

 

③ 전세보증금반환보증 가입하기

전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 보험 상품으로 집 계약하기 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 체크하고 계약 체결 후에 가입하면 됩니다.

 

2. 가짜 임대인 거르는 방법

가짜임대인과의 계약이란 임대인이 아닌 사람이 임대인인척 명의를 도용하여 계약을 진행하여 세입자의 보증금을 가로채거나 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해서 대리인 행세를 해서 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다.

① 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기

② 임대인 신분증 확인하기 

③ 대리인 확인 절차 거치기

④ 불가피하게 대리인과 계약하는 경우

- 임대인의 신부증을 대체할 수 있는 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 확인하기

- 임대인과 유선 통화로 계약내용 다시 확인하기 (녹음도 좋을 것 같습니다.)

- 전세보증금을 꼭 임대인의 명의의 통장에 입금하세요. 만약 대리인의 계좌로 입금해야 한다면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인의 계좌로 입금하게 되었다고 명시해야 합니다. 

 

3. 나쁜 공인중개사 거르는 방법

공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서 임대인이나 대리인의 서류들을 준비해주지 않고 사기를 치는 나쁜 공인중개사들을 말합니다. 세입자에게는 2억 원의 전세로 계약하고 임대인에게는 5천만 원의 월세 계약을 하는 것입니다. 그리고 그 차약을 공인중개사가 빼돌리는 것입니다. 등록된 공인중개사와 거래하세요. 무자격자가 중개업등록증이나 가격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 많습니다.

① 부동산 공제증서 받아두세요

②부동산중개업 꼭 조회해 보세요.

국가공간정보포털 ( http://www.nsdi.go.kr/ 접속) ▶ '공인중개업조회' 메뉴 클릭 ▶ 지역 및 상세검색 사항 등 입력 후 조회 

 

 

전세 계약 진행 과정 중 전세사기 피하는 방법

 

1. 다가구 전입세대 확정일자 열람하기

다가구주택의 경우 다른 세입자들의 보증금 규모를 알기 어려운데 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다.  계약 전이라면 임대인의 동의서, 임대인의 신부증 사본, 인감증명서를 챙겨서 확정일자 부여 현황 서류를 발급받아야 합니다. 계약 후라면 임대차 계약서와 임차인 본인 신분증 사본 등 필요 서류를 챙겨서 확정일자를 받고 전입세대 열람 내역을 발급받아 보세요 그러면 확정일자 부여 현황과 전입세대 보증금 금액을 통해 집의 부채 규모를 계산해 볼 수 있습니다. 

 

 

2. 계약 당일 및 계약 후에 발생하는 전세사기 피하는 방법

① 전세계약 당일 잔금을 입금하기 전에 등기부등본을 확인해 보세요.

등기부등본에 변경 사항이 있는지, 변경 내용이 등기에 접수되었다면 '신청사건 처리 중'으로 명시되는데 이렇게 변경

사항이 발견되면 잔금을 입금하지 말고 변경사항 내용을 체크해보아야 합니다.

등기부 등본은 이사 2~3일 후에도 다시 살펴보는 것이 좋습니다.

 

② 계약서를 쓸 때 특약사항을 넣으세요.

계약 완료 다음날까지 소유권 변경, 근저당설정 등의 행위를 하지 않기로 계약서 쓸 때 특약사항에 넣어야 합니다. 

 

③ 전세권 설정

전세권이란 타인의 부동산을 점유하여 용도에 따라 사용 및 수익을 얻는 권리로 집만 빌리는 것이 아니라 그 집에 대한 권리관계까지 가지는 것으로 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자들보다 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다. 하지만 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하고 비용이 발생할 수 있습니다.

 

④기존 세입자가 이사 갔는지 확인하고 잔금 입금하세요.

만약 내가 기존 세입자에게 직접 보증금을 입금해줘야 하는 상황이라면 계약서의 특약사항에 내용을 정확히 적어야 합니다.

 

⑤ 특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰세요 (선순위 근정당, 신탁등기 말소 등) 

특약사항에 적은 근저당권을 말소하지 않으면 전세 계약을 취소할 수 있고 이로 인해 생긴 손해에 대한 배상도 요구해 볼 수 있습니다.

 

⑥ 임대인이 세금이나 월급이 밀려 있는 경우 미리 확인하기

 - 미납국세 열람 제도를 활용하여 열람해 볼 수 있습니다.  다만, 임대인의 동의가 있어야 합니다.

 - 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 확인해 볼 수 있습니다. 다만, 임대인의 동의가 있어야 합니다.

 - 등기부등본을 확인해 보면 임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 채권자나 국가가 '압류' 또는 '가압류' 같은 조치를 취하는 경우가 있습니다. 

 

⑦ 세입자에게 대출을 받기 위해 전출신고 잠깐만 해달라고 하는 경우가 있습니다. 무조건 거절하세요. 

세입자가 전출신고를 하며 임대인이 집을 팔아버리는 경우도 있고 전출신고한 후 대출을 받는다면 전출신고 한 사이 빚이 나보다 우선순위가 되어 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.